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发布时间:2019-06-28 09:39:20    来源于:珠海房产之窗    作者:幂姐

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珠海房产之窗讯 深圳在国内城市间保持竞争力的头牌武器就是高度的市场化机制,对政府依赖程度低,倒逼企业在市场竞争中茁壮成长,诞生了让各个城市羡慕不已的华为、中兴、腾讯、比亚迪、招商、平安、华大基因、大疆科技等国际著名本土企业。


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一旦国家政策规划上再有什么扶持,那发展指数都相当惊人。


粤港澳大湾区规划出炉之后,前海如同南沙一样,因为城市的光环,成为深圳最热的板块。上期回顾:万亿级的珠江口拒绝造作 三大自贸区真正硬核在哪里(南沙篇)


官方搭台、民间受惠的格局


2010年深圳特区30周年之日,国务院批复前海深港现代服务业合作区。用于探索人民币离岸中心和总部经济的开放型经济体制改革。


2015年前海蛇口自贸区挂牌。通过深港合作、金融创新、投资贸易便利化、服务业开放来实现成本最小、效益最大,承载着连接港澳台和国际金融的使命。


从深港双方的需求来说,香港为摆脱产业空心被边缘化的命运,希望借助深圳找到一个更为广阔经济腹地,深圳也在深港合作下寻找新的出路,为香港的发展腾挪了更多空间和创造了更多机遇。


在粤港澳大湾区规划中,前海被定义为粤港澳深度合作示范区和城市新中心,地位再提升。


三大战略叠加


前海,对标国际化舞台的窗口,规划面积仅15平方公里,弹丸之地,立志高远,意欲打造“东方曼哈顿”。


自由贸易试验区战略、深港合作战略、一带一路战略三大战略叠加,比较优势突出。虽不是国家战略的新区,却以地主家儿子的身份,完爆南沙、横琴。


2020年计划GDP产值目标1500亿,与珠海2012年经济体量大致相当,达到100亿GDP/平方公里。


而2018年,深圳最厉害的南山区,也就是27.7亿GDP/平方公里。前海的目标是南山的3.6倍,从这个数字,就足以感受到深圳对这块土地的未来可期。


数读前海成绩单(数据来源官方媒体及统计局发布综合整理)


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对外开放门户枢纽


发挥“一带一路”引领功能,截至2018年底,共有41个来自“一带一路”的沿线国家在前海蛇口自贸片区投资设立365家企业。世界500强进驻344家,内地上市公司设点628家,高新技术企业437家,持牌金融机构229家。


经济密度居全国自贸区之首


前海蛇口自贸片区挂牌以来,税收收入从174亿元增长至446亿元。这也意味着,片区2018年实现每平方公里贡献税收约15.8亿元。


贸易规模实现两个“千亿”


自贸片区进出口总值1152亿美元,保税港区进出口总值1065亿元。


制度创新前沿成果丰硕


截至2018年底,前海累计推出414项制度创新成果,全国复制推广28项,全省复制推广62项,深圳复制推广79项。其中,仅去年,就新推出95项制度创新成果,11项在全国复制推广。


港企扎堆进前海


港企10800家,汇聚汇丰集团、恒生银行、东亚银行、港交所、嘉里集团、周大福、新世界、九龙仓等一大批知名港企。


科技创新孵化高地


科技创新推动产业升级,深港青年梦工场累计孵化港澳团队176个,超半数项目成功拿到了融资融资总额超过15亿元。


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"三区两带"的空间格局


重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务四大产业。规划定位核心商务区、综合发展区和保税港三大片区,与滨海休闲带和综合功能发展带连通。


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硬核关键词一  对外交通开放前沿


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前海处在珠江口中心点,北面是广州南沙,西面是珠海、澳门,南面是香港,是粤港澳大湾区的核心交通枢纽。


区位优势显著,交通资源密集。近可通全市,远可达湾区。


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从规划上看,辐射粤港澳1小时生活圈,同时位于大湾区“香港——深圳——广州”这一“脊梁”的核心。


锻造筋骨,修炼内功,以高于香港媲美东京的标准,配置城际线、快线、干线、局域线,交织密如蛛网。


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规划各类轨道线路12条,轨道网络密度3.5公里/平方公里,远高于深圳平均水平,步入国际一线水平。


其中规划的15号线是环线,环线的高效性,历来都是世界级轨道交通枢纽的标配。放眼全国,能形成环线的片区屈指可数,只有最繁华的地段才会配置环线,例如北京的东西城、上海的内环。计划于2019年动工,2022年建成开通。


“海、陆、空、铁”四维战略性交通资源云集


向北向东向西分别建设深中通道、穗莞深城际线、深惠城际线、深珠城际线。


向南设置从深圳机场到香港机场的西部快轨;穗莞深延长线,由前海到西部通道,过海到香港北部新市镇洪水桥,香港在这里则规划了一条到九龙和港岛的城际轨道;从西丽高铁站过前海到香港东大屿都会的第二条南北大通道。


前海实现与9大城市、2个特区直接互联。


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直通三大国际机场


穗莞深城际开通将实现前海1小时达广州机场。


未来可在10分钟内抵达香港国际机场和深圳机场两大空港,半小时内抵达香港中环,深港同城深度兑现。


国家发改委已批复同意深圳机场三跑道扩建工程,解决深圳长期以来不通的问题,符合大湾区规划下提升深圳机场国际枢纽竞争力、加快国际综合交通枢纽建设的要求,满足2030年旅客吞吐量8000万人次、货邮吞吐量260万吨的目标。


三大港口群


太子湾游轮母港、妈湾港、赤湾港构建国际港口群,打造国际口岸门户和全球枢纽港。


硬核关键词二  高规格站城一体化枢纽


前海与国际高度接轨,地下有着比光谷新区更复杂、更优秀的规划设计。


目前在建的前海综合交通枢纽耗资巨大、工程复杂,位于前海桂湾片区,是亚洲规模最大的,集城际轨道、城市轨道、公交、出租、社会车辆、旅游巴士等多种交通接驳方式于一体,地下六层结构,最下面三层是地下停车场。


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轨道线路均位于地下,开发面积630万平方米(不含地下道路和轨道设施),将社会车辆引入地下行驶,打造“地下道路-地下联络道-地下车库”逐级分流系统。


通过立体公共交通与高端城市综合体无缝连接,实现交通枢纽与城市公共生活的高度融合。所有楼宇之间将会像香港一样有机连接,风雨无阻。


枢纽与物业空间紧密相连,接口众多。同时设置深港过境口岸交通接驳场站及机场值机服务,从口岸到中央大厅接驳多条地铁线,建成后日客流量达75万人次,位居世界第二。


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硬核关键词三  高含金量、强吸引力政策


企业、个人“双15%”税收,境外人才免征个税,定向行业差额征收营业税等各种财税政策,释放前海对人才、企业的强需求,降门槛为市场主体减负担、为激发投资拓空间。


更值得一提的是,放宽港澳、外籍人士工作签,这对精英、高净值人才的吸引、导入相当有力。


租金准入门槛低


桂湾金融先导区建设相对较快,主流写字楼如前海一号租金也只去到了128-168元/㎡,如此高规格地界租金低过南山、福田同品质写字楼100元/㎡,目的显而易见。


门槛低,吸引企业进驻,培育人气意义大于收益。门槛过高,对标南山,不利于招租。


硬核关键词四  产业集群+全球总部基地


城市产业升级新的缩影


深圳是引领全国经济转型的排头兵。


对于极度缺地的深圳,不像北上广,财政收入的30%以上来自卖地,深圳的土地收益通常只占GDP的10%,只能全力升级产业结构,从先进产业的税收中获得城市经济以及财政税收增长。


前海与主城区、南山产业园距离近,产业容易产生辐射效应。


前海产业格局已形成创新金融+信息科技+物流和供应链管理+深港现代服务业四大优势产业集群。


与国际巨头“联姻”


进驻前海的都是搅动世界经济格局的大鳄,当属行业前沿、领袖型企业。


英迈国际、施耐德、汇丰银行等外资500强项目纷纷进驻前海,进一步完善了前海现代服务业、金融业的产业布局。


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中集前海先期启动项目(一期)


扎堆前海的还有联想、创维、顺丰、腾讯、平安、中兴、奇虎360、华强、TCL、创维、美的等龙头民企,为前海服务实体经济“生态链”树立了新标杆。


科创产业弯道超车


大湾区发展的核心引擎是科创,深圳科创优势独一无二,经济竞争力极其强劲,大湾区规划深圳被定位为全国性经济中心城市和国家创新型城市。


作为人民币国际化及金融改革示范区,前海产业给外界留下以金融业为主的印象。截至到2018年6月,前海注册企业就有17.18万家,创新科技企业无疑是重中之重,超过60%。


硬核关键词五  国际化城市新中心


前海十年前承担深港合作区、自贸片区角色,据2018年12月深圳发布的《前海城市新中心规划》和《前海蛇口自贸片区综合规划》看到,十年后的前海定位回归城市新中心。


精彩无限再续杯


正式确认大小南山、赤湾以及宝中片区与前海一同综合规划。但自贸区范围不变,仍是28.2平方公里。一夕之间,大前海概念总面积达到77平方公里,几乎拿去了四分之一个深圳(核心市域)。


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一心多核的大前海格局,将极大缓解前海发展的空间压力。


2019年深圳市政府工作报告提出将加快打造前海城市新中心,环前海湾滨海地区打造成世界级湾区城市客厅。


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前海城市新客厅位置示意图


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前海城市新客厅效果图


伴随城市化变革进程的前海,不仅局限产业发展,还要增加内涵,作为一个城市中心全面发展。


“文化沙漠”的深圳即将翻身


重量级公共配套中国国家博物馆——深圳馆、科技专题馆、不亚于福田中心区的文化场馆落户前海,新的文化消费目的地即将诞生。


亚洲国际、哈罗国际学校、礼德国际学院纷纷落户,前海的国际化氛围更加醇熟,以高起点填补前海国际教育的空白,给深圳国际教育再添砖加瓦。


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最新消息,在前海打造伯克利未来音乐中心,推动深圳文化创意产业国际影响力不断提升。


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看完大段前海这十年发展历程的红利,定要问投资前海的最佳时机待何时?


这十年城市骨架已经形成,基础建设、产业规划和导入逐渐成熟,黄金发展期将会在近两年爆发。


前海土地性质以产业、商务用地为主,因此办公产品、公寓产品非常丰富。


不可忽视的是,前海片区建设规模上线2300万方,可建设65%的写字楼,7%的公寓,7%的住宅,5%的商业,纯居住物业322万方,还覆盖人才房、安居商品房和公共租赁住房。因此有名额有资金买到前海中心地段资产的话,升值潜力无限量。


住宅供应缺口巨大


官方《综合规划》公布就业人口84万,居住人口29万人,如此对应下,预计55万人只能外溢到前海周边及近邻区域寻求相应的居住空间。再次预见,真正自贸区内的住宅更是稀缺中的稀缺。


顶级物业迎来价值契机


目前已经启动建设的区域以桂湾片区为主,公寓起步价在10万+以上。由于政府限价压制了价格,性价比还算高。


2017年初桂湾片区的卓越前海壹号公寓开盘价11万/平,目前涨到18万/平,2年期间涨幅超过60%,可见,高净值人群看中前海潜力,高端公寓受到青睐。


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卓越前海壹号


前海将是未来深圳国际化程度最高的区域,央企和大量跨国公司、世界500强的总部最密集的区域。因此有望成为深圳写字楼和公寓租金的高地。


前海新盘随便一套就是上千万,普通人已根本买不起了。大小南山、赤湾以及宝中片区将承接大量居住需求,集中购买支付能力强的金融和高科技人才,值得近两年重点关注。


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