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发布时间:2019-06-14 10:33:04    来源于:珠海房产之窗    作者:幂姐

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前言


珠海房产之窗讯 近期小编出差了一趟,去看了深圳的前海、广州的南沙,一路上道听途说,在听取了一线城市的销售是如何介绍自家的自贸区后,于是小编决定尝试把深圳、广州、珠海这三个自贸区研究一番,看看它们的真正硬核在哪里,也方便投资置业者对这三大自贸区有更深入的认识。




4月2日上午,备受瞩目的南沙大桥(虎门二桥)正式通车,大大缩短了珠江口两岸城市间往来时间,提升人流、物流的交换频率,这是《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布后首个投用的“超级工程”、“民生工程”。


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 来源于中国网


大湾区建设最显著的一个成果就是,各种超级工程迎来一个前所未有的集中爆发期:


广深港高铁通车、港珠澳大桥通车、南沙大桥(虎门二桥)全部开通,正在建设的还有深中通道、深茂铁路、南沙港铁路,深圳方面甚至还设想规划了一个连接珠海的“深珠通道”。个个都是数百亿乃至上千亿的超级工程,目的都是在缩短东西两岸的物理距离。


这些超级通道全部穿越“珠江口”,数万亿级的基础设施汇聚在此,在世界历史上也算罕见。


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虎门二桥开通后分担了虎门大桥30%的交通量,由前海经虎门大桥到南沙新区已提速到半小时时长,粤港澳大湾区城市群半小时生活圈进一步实现。 


粤港澳大湾区不断强化产业升级与人才聚集效应,直接利好地产发展。每一个湾区人都在思考,如何分享脚下这片土地的发展红利?究竟哪个城市、哪个片区、哪个地段会迎来更大的增长机遇?


打造粤港澳大湾区核心引擎,保持长久的动力和价值,对标国际的高规格区域规划必不可少。


广东省的三个自贸区选址全部都在珠江口,南沙、前海、横琴已然被看作广深珠的微缩版,粤港澳的经济重心于此聚拢,作为广东改革开放的排头兵、先行地、实验区,正共同构成珠三角新一轮改革发展的“金三角”。


“求发展,要政策”,经济发展离不开各种“区”的设立


每一个划时代的国家战略,都被赋予不凡的意义


从邓小平改革开放,到江泽民加入WTO,胡锦涛组织APEC,再到今天习近平“一带一路”及自贸区,每一次是我们主动走向世界。


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竞相申请国家级新区和自贸区都是希望在减少行政干预、加强自主创新和促进对外经贸合作等方面有长足发展。美好蓝图也能吸引国家、省政府、市政府,将资源不断地砸进来。


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图片来源:大公网


国家级新区本质上可通俗的理解为以产业新城为核心的区域发展新模式,但其在建设背景、建设规模、战略使命等方面更上升为国家战略。


自贸区是新区的一个产业群,担负着增强对外贸易活跃度的重任,用政策、税收优惠来吸引资金,特别是外资。从全国看广东自贸区,主打港澳牌,定位为粤港澳深度合作区。 


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图片来源:新华社


二者都没有区域土地被厂房城中村低效占用问题,更适宜高瞻远瞩的基建工程、产业布局和人才引进。


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一个广东,拥有三大自贸区(2014年批复,2015年挂牌),这在国内相当少见。其中南沙(2013年批复)、横琴(2009年批复)也是国务院批复的国家级新区,兼具“双区”的国家战略。


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同时,前海和横琴还有一个特殊性,它们被称为“特区中的特区”、“前沿中的前沿”,一个比邻香港,一个紧挨澳门。


对于这具有活力的三大自贸区来说,每一个起点、发展模式和路径都不同,对比一时胜负已经不重要了,重要的是如何在竞争中找到各自的比较优势,建立一种可持续的竞争力。


笔者将分两篇解读三大顶级平台靠什么hold住粤港澳,下文先从南沙说起。


广州一直以国际商贸、综合枢纽中心和科技教育文化中心功能立足一线城市,政治地位高于深圳,但经济不断被深圳叫板。近些年综合门户城市的引领作用略显衰落之势,产业升级造血功能乏力。


广州的主基调是东进南拓,南拓的主战场是南沙。广州把南沙港、国家新区、自贸区、广州唯一一个副中心等核心发展平台和国家政策资源,全部押注在南沙,足见广州对珠江口的野心。重点发展航运物流、特色金融、国际商贸、高端制造等产业。


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硬核关键词一 粤港澳大湾区几何中心


站在大湾区之下看南沙是几何中心,去广州、深圳、东莞、中山、珠海的中心区,都在100公里范围内。


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硬核关键词二 大桥地铁


南沙方圆100公里范围内聚集了湾区全部11座城市及五大国际机场,在环珠江口具有独一无二的区位优势。


南沙距离深圳、中山和东莞都很近,外环交通问题解决了,发展更上一步台阶。


堪称重构珠三角城市格局的深中通道,已于2016年年末开工。


深中通道除连接中山外,还打通处于南沙的万顷沙支线,2024年通车后,30分钟车程直达前海,给南沙留足了与深圳合力的交通条件,南中国最强的两个城市未来连接将会越来越密切。


虽然前期虎门大桥开通多年,也未见深圳对其辐射多少,主要是省内一哥彼时未重视兄弟协同合作,但大湾区时代广州还是主动的,未来具有很大的想象空间。


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目前南沙致命的一点是离广州中心城区50-60公里,交通未全面打通,通勤距离远。在这个空间尺度下本可像前海一样独立发展、自成一体,但问题是南沙底子薄,GDP只相当于全市的6%,脱离主城独立发展不现实,中短期仍然是以主城区带动才是更实际的选择。


2018年,广州重点项目完成投资2812.8亿元,其中与南沙相关的占比高达32.75%,高居全市第一。毫无疑问,广州在基建方面的钱大部分都流向了南沙,大力改进对外对内的交通条件。


南沙枢纽地位显现


为了提速南沙与主城区的距离,2007年开通连接南沙和广州城区的地铁4号线。


同时规划建设4条线路让南沙轨道交通完善,东西南北四通八达。


这四条不仅让南沙与广州市区多了快速连接的交通,也让南沙从地理几何中心的优势,变为交通上的红利。让南沙快速北接广州,南接中山,西接佛山,东接东莞,提升南沙枢纽地位。


在建连接南沙、番禺、荔湾与广州南站的的地铁22 号线南延线定位为广州南站快线,增强广州南站的综合交通枢纽功能,往东莞长安方向延伸。东莞是粤港澳大湾区的先进制造业大市,也是科创走廊城市,这条线路将南沙与珠江东岸城市连接,意义重大。


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在建地铁18号线定位为南北快线,实现广州中心城区与南沙新区的快速轨道交通联系,增强广州东站的综合交通枢纽功能,到广州东站只需要30分钟。值得一提的是,18号线最终连接中山市,寓意明显。


在建NS2线为连接南沙与佛山顺德的一条轨道线路。制造业重镇与南沙快速联系,融合发展的意义不言而喻。


规划环南沙的地铁 15 号线串联了南沙自贸区各大重点发展区域(蕉门河中心区、明珠湾起步区、万顷沙报税港区块、龙穴北、南沙湾等)。


硬核关键词三 科技创新产业集群


广州产业升级的活力正被激活


国内外500强企业、金融、类金融、人工智能企业纷纷落户


南沙虽然没有前海、横琴15%的企业所得税率优惠,但不能代表虹吸效应弱。


截至2018年9月末,南沙的金融及类金融企业共6013家,比自贸区挂牌前增加了49倍。


世界500强企业投资项目超过90个。


一批金融总部企业已落户,比如越秀国际金融中心、中金岭南、中交集团、省交通集团等企业金融总部项目。


南沙人工价值创新园、130多家人工智能企业、集聚了微软、海尔、科大讯飞、云从科技、小马智行、异构智能等40余家掌握自主核心技术的人工智能企业,保尔森基金、广州AI研究院、恒大纯电动汽车、国家级可燃冰总部及生产基地纷纷落户南沙。


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硬核关键词四 南沙自由贸易港


试水全球第一个无人驾驶码头,港区门户枢纽加强


南沙港区四期工程体现粤港澳大湾区深化合作的开展,由广州中山佛山合作共建,投资近70亿元,不仅是一个“自动化码头”,也是一个“绿色码头”,更是一个“智慧码头”。


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南沙港无论是集装箱吞吐量、国际航线还是外贸进出口、跨境电商进口,都表现不俗。


南沙港区去年实现货物吞吐量3.35亿吨,集装箱吞吐量1406万标准箱,成为南中国最大的单体港区。


全球排名前21的班轮公司在南沙港开辟国际航线并开展业务,越来越多的国际企业也落户港区。


南沙港口产业潜力强,巩固提升广州作为国际航运中心的地位。港口强则城市强,南沙应着力依托南沙港的发展,别掺杂太多发展目标,专一发展更有效,也定能整合各种优质的产业资源。


跨境电商贸易领拔得头筹,产业集聚形成


2018年外贸进出口总值突破2000亿元大关,是自贸区14年成立时的1.5倍;跨境电商进口额从0.3亿元发展到98.7亿元。


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自贸区挂牌,南沙积极推进口岸通关便利化改革。跨境电商、平行汽车进口、邮轮旅游等新业态正在这里蓬勃发展。


跨境电商贸易领跑全国,天猫、京东、网易考拉、唯品会等全国排名前四的电商平台均在南沙保税港区设立物流配送基地,形成了跨境电商产业聚集区。


通过发展直购进口、拓宽跨境电商物流通道、打造全国首个跨境商品质量溯源平台、加快跨境电商聚集等措施,为跨境电商行业的发展打造了接轨国际新规则体系的营商环境。


南沙自贸区置业投资走向集中四大板块


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南沙自贸区七大片区分布图


置业南沙只有在自贸区七大板块范畴内,才能更充分分享自贸区相应的福利。比如金融及融资租赁扶持、企业税收优惠及人才税负降低、租房补贴、中小企业租金补贴、学术经费补助等。比较值得关注的是:明珠湾、南沙湾、庆盛以及金洲蕉门商圈这四大板块。


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 南沙四大板块大致分布区


明珠湾区由四大组团构成,其中明珠湾起步区才真正在自贸区范畴,是七大片区中唯一一个商务CBD。


10分钟车程内金洲蕉门商圈,18号线和22号线并线贯穿,未来可期。


目前在售新房均价区间在19000-40000元/平,其中住宅单位选择较多,主要以二至四房刚需户型单位为主,刚需置业可以重点留意。


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 南沙新区明珠湾起步区规划效果图


庆盛板块——南沙新晋潜力股,价值洼地,是以庆盛枢纽区块(自贸区)为核心的、集“高铁+地铁+高速”等于一体的交通枢纽。


庆盛高铁站20分钟即可到达深圳北,到香港西九龙也仅需50分钟。未来凭借交通优势,TOD开发模式潜力巨大。


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区块规划注重产城融合,人工智能产业园、国际科创城规划相继出炉,即将成为高科技创新产业的聚集地。


科教方面,庆盛枢纽区块西部规划了大片的高等院校用地,香港科技大学已确定落户于此。


区块内均处于待开发状态,无在售楼盘。


南沙湾板块、金洲蕉门商圈发展已经进入成熟期,是目前南沙的品质板块。


南沙湾板块,是以南湾区块(自贸区)为核心的板块,高端配套聚集区,游艇会、高尔夫球场、南沙大酒店以及规划中的邮轮母港等都集中在这个板块。


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该板块最大的特点,就是环境优越、优质资源集中,所以这个板块的房价都不便宜,个别项目早已破3字头。


金洲蕉门商圈,即以蕉门河中心区区块(自贸区)为核心的商圈,有“下一个珠江新城”的美誉。教育、医疗、商业、交通等生活配套最为完善。


该板块楼盘最为集中,大腕云集。绿色优美的生态环境与现代化的新区环境融为一体,是未来的“自贸区会客厅”。


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蕉门河中心区效果图


板块中最成熟的总部区汇聚众多企业,目前已有小马智行、科大讯飞、云从科技、方纬科技、广汽蔚来、暗物智能科技、微软公司以及即将进驻的星河领创天下等创新型公司进驻,创新氛围浓厚。


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南沙蕉门河夜景


地铁4号线贯穿,生活配套齐全,万达广场的开业更是奠定了区位商业大局。


由于各个楼盘所处的地段、周边环境以及产品本身硬伤等多重因素影响,不同项目房价差异明显。刚需型项目单价1.8-1.9万,主打改善型产品项目,环境优越,单价拉高到4万。


小结:南沙现在处于建设的上升阶段,置业南沙,要做足适合5年以上长线建仓囤资产的准备。


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