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发布时间:2020-11-18 10:33:10    来源于:珠海房产之窗    作者:幂姐

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珠海是个外向型城市,抱团的朋友圈限购了,自然容易被很多“热钱”盯上,让投资买房的热情长期存在,于是一手数据很难看出市场主流需求在哪里。

而二手市场成交数据能穿透泡沫,发现到底哪些片区,哪些总价的房源在流通市场上需求旺盛。

编辑为此查阅了贝壳2020年度,截止日期至10月24日的二手房成交记录作为样本,得出数据如下:

人口分布直接影响二手房交易量分布。

目前,东部主城区香洲区二手成交量当仁不让,改写一手房销量分布格局,截止至10月24日,香洲区成交套数相当于斗门的3.25倍,金湾的7倍。

西区斗门户籍人口数是金湾的两倍之多,二手交易量相对于金湾同样翻番。

香洲区内二手成交区域前三甲分别是前山(398套)、拱北(305套)、新香洲(256套),可以说是刚需的大本营,居住属性大于投资属性,受到资金的强烈追捧。

这些主城中心距离就业中心近,上班族多,未来房子出手自不用发愁接盘侠从何而来。

前山交通便利,价格位于香洲区低洼位,价格友好,拉高了成交量。

拱北近口岸,四通八达,澳门往来人员集中居住的板块,夏湾房价低,富华里、玖州道商圈生活成熟度高,第二梯队的学区,需求选择性广泛,二手成交十分活跃。

新香洲作为主城区的后起之秀,早期缘由高升学率名校口碑带动销量,如今文化、教育、环境等多重维度提升,十年左右楼龄的房源保养到位,性价比很高。

唐家(181套)、吉大(156套)、南湾(111套)成交量位于整体的第二梯队,成交高总价房源出现这三个板块的几率更大。

根据贝壳成交二手房数据,300万以下低总价房源成交旺盛,占总体的八成份额,买的都是偏自住的产品。

普通工薪阶层仍是买房自住的主力人群,钱少的刚需一直存在,其中200万以下成交量占上风,加速进场上车的置业者并没有因为疫情或者调控而减少,意味着,200万以内的买家竞争对手也是最多的。

根据合富研究院统计10月珠海商品房一手市场成交均价25917元/㎡,购买一套90平小三房,总价超230万,供应量集中在西区新区或唐家北围。

而事实上,主城中心区存在大量不到200万的房源,配套、学区都不用等,因此还是很多家庭关注的。

成交最多总价段是100-150万内的房源,上车价,去化最快,适合着急上车且预算不高的真刚需。

安家经费在100万以内的购买力多余200-300万房源的购买力,成交主要分布在西区或主城区一房单位。

东部主城区在150-300万这个区间成交最多,说明就业中心生活圈上车的价格在这个范围,承受300万以内房源的购买力强劲。

这部分人目标扎根主城,没有为了省一点钱,择址西区,开启长途奔波式通勤,职住分离的忍耐极限不强,只想坚守主城中心。

值得注意的是,斗门、金湾房价低位,资金避险、投资需求在此释放的更多,由此可见150万以下房源西区成交最多。

如果想延长换房周期,除了地段好,还会注重居住体验,关注品牌物业、户型设计、建筑布局、园林景观等方面的细节。

那么,目前总价200-300万的房源较新,楼龄十年左右,可以解决不少换房人士的上述痛点,是精致家庭的首选。

可选择的区域范围很广泛,每个区域在这个总价段成交量都是靠前的,比如前山、南湾、吉大、老香洲、唐家成交的主流房源都集中在200-300万,真金白银已经见证了钱花到位,必然可以升级生活品质。

前山300万以内能买到小三房,性价比超高。

唐家成交总量中200-300万房源多余其他总价段,这个价格段买到两房的海景房并不是没有可能,格力海岸一手成交火爆,在二手领域交易量也超过其他海景盘。

南湾一带成交多以200-300万房源为主,如华发水岸(均价21123元/㎡)、华发新城(均价29188元/㎡)、康和花园(均价25290元/㎡)。

购买吉大的人群倾向于三房以上房型,土着改善为主,成交多在海湾花园(均价23358元/㎡),年轻二人世界家庭热衷选择格力广场两房。

高总价成交房源新香洲贡献最多,总价为300-500万,以大三房、大四房为主,买家更看重该板块的综合能力,无法超越的名校学区房是板块内的硬通货,为区域房价增值不少,吸引更多中产阶层、外地迁徙者落定。

有了双重点学区这个附加值,即使楼龄十几年的小区,二孩家庭居住空间需求增多下,高总价房源流通性向好。

知道真实自住需求买了哪里的你,可以尽早盘算手里的银子了。

对于夹层中人,在资金局限面前,为了将来置换二套房积攒基础,咱讲究的还是不可复制的地段、交通网络以及学区,自住的首套房应当为确定性而买单。

二手里面淘一淘,不用耗时等N年交楼,赢得时间拼工作也是不错的。


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