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发布时间:2020-06-30 11:00:28    来源于:珠海房产之窗    作者:幂姐

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居住权是什么?

房屋70年产权到期后何去何从?

小产权房能转正吗?

这几个属于我们日常关注盲区、买房人心结的问题,已在2020年5月28日全国人大会议通过的中华人民共和国民法典找到答案,民法典自2021年1月1日起施行,今天小编带朋友们一探究竟。

一、居住权横空出世,以后买房可要小心了!

什么是居住权?

简单来说,居住权本质上就是把使用权和所有权分离了,并且实现了物权化,居住权不是所有权,而属于用益物权,就是占有使用和收益的权利。

设立居住权,应当向登记机构申请居住权登记,居住权自登记时设立。

一旦登记了,不管这套房子怎么转让、抵押、拍卖,都不影响居住权人居住、使用这套房屋。

一旦你的房子被设定了居住权,那就等于剥夺了使用权,你只能决定买卖房子,但只要居住权期限没有到,享有居住权的人,就可以合法的在你房子里住,房屋产权人没有任何办法把他设置有居住权的人赶走。

对于居住权人,也就是说你租了一套房子,在合同期限内你是有使用权的,房东虽有所有权,但转让房子在居住权到期前,未取消的前提下,也是不能让他人使用的,如果违背合同就是不合法的。

举个例子,小明、小芳因矛盾离婚,小明承诺将房屋所有权给予小芳,并和小芳签订了离婚协议,两个人办理了离婚手续之后,小芳取得了房屋所有权,但因为居住权高于所有权,小芳只能眼睁睁看着有居住权的小明一家人继续住在房子里,没办法赶人。

与同属取得房产使用权范畴的租赁权相比较,居住权优势太大了,居住权的期限灵活且长达终身,可以是3年、5年、10年、20年、30年、居住权人终生、或者任意时限。

而租赁期限最长20年,超过的部分无效(民法典第705条),当然在房产交易市场,租赁短期化才是常态。

那居住权什么时候消失呢,有两个条件,第一就是居住权期限届满,第二就是居住权人死亡。

需要强调的是,民法典完全没有规定居住权人的范围,一切的亲戚朋友全部可设置成居住权人,甚至是刚出生的婴儿也可以。

因此,当事人或其家人必须要防范草率地在自有房产上为他人设定居住权,以免一时糊涂,给自己和家人造成难以挽回的损失。

居住权注定在未来对所有人的房产价值、房产交易、婚姻共同财产以及继承发生了翻天覆地的影响。

居住权规定背后的意义?

适用于不是普通公民之间的平常行为,而是针对公租房,老年人“以房养老”等特殊情况,让享有居住权的这部分人,能够得到保障,有利于解决居民养老问题。某种程度上可以解决房子是用来住的,不是用来炒的问题。

根据国家统计局2019年统计数据显示,差不多每5个人中有1个60周岁以上达到法定退休年龄的人,国家已经或即将步入老年化社会。

如何养老,是国家和每一个家庭必须面对的问题。

为了盘活存量,解决现实需求,“以房养老”正式进入国家政策支持层面。居住权写进民法典,给国家推行居民“以房养老”提供了契机。

如何理解呢?比如,一些老人只拥有一套房产,想在晚年提高生活质量,但除日常开销外,可能还要承担医药费、聘请保姆等高昂生活支出,在此情况下,老人可以考虑以合适价格出售房产,并设立居住权,在得到大额资金的同时,还能在有生之年无偿居住,安度晚年。

居住权制度会带来房产交易风险增多

我们未来买房子,做好产调,和房管局备案的时候,除了按以前的惯例要查询房屋权属状况、查封、抵押、租赁、户籍信息等情况外,还要查询房产上居住权的设定情况,千万不要忽略这一点,以防家里未来住了一些不认识的人可就麻烦了。

二、房屋70年产权到期怎么办?

终于有答案了!民法典第359条提出,住宅建设用地使用权期间届满的自动续期,这意味着住宅土地使用权满70年后可以自动续期,不必担心被收回了。

免费续期还是要补缴土地出让金?

民法典草案新增了续费内容,但是否要缴费,也只是做了原则规定:续期费用的缴纳或者减免,将依照法律、行政法规的规定办理。那么未来续期可能有不必交钱和需要交钱两种情况。

种种迹象表明,住宅产权续期减免是关键,免费续期的可能性非常高,未来可能通过新的法律规定加以确认。

公寓、商铺、写字楼、小产权如何续期

非住宅用地也是一样的待遇吗?住宅用地和非住宅用地的待遇完全不一样。

根据法律,住宅用地可以自动续期,而非住宅用地则依据法律规定处理,目前并没有法律规定支持非住宅用地自动续期,这意味着商业用地、工业用地大概率不在豁免之列,很有可能需要补缴土地出让金。

所以不是什么房子都值得买,一定要注意识别房子背后的土地性质,能买住宅用地尽量就买住宅用地。

三、小产权房能转正吗?

据公开资料显示,小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村颁发,亦称“乡产权房”。

“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案,在房产交易中几乎被列入灰色地带,但凡提起,懂行的不懂行的都是诸多担忧。

很多人选择小产权房还是基于一些实惠和盼头的,首先价格便宜,出租回报率高。

如果在一线城市,小产权房的出租回报率大概能是同类住宅的三倍,幸运的话,还有可能合法转正,吸引不少低总价入场的投资客。

可近期,小产权确权问题一再被重申,国家对小产权房“不能转正”的态度坚决。一纸通知堵死了小产权法想转正的道路。

自然资源部近日下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》,重申小产权房不能通过登记将违法用地合法化,并要求2020年底基本完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作。

意味着不能进行确权也不能进行买卖转让,买卖转让是属于无效的。

转正无望的小产权房最终只能满足居住功能,而失去了投资的可能性,其在市场间的流通会受到较大影响,会出现更多小产权房集中抛售的现象。

通知下发没多久,广州就成了第一个吃螃蟹的人,落实国家政策,明确小产权房一律不予确权登记。

小产权房一律不予确权登记

集体所有土地上开发的商品住房、城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的,一律不予确权登记;

面积超“一户一宅”的,超过部分不予登记;

严禁通过不动产登记将违法用地合法化。

一线城市已发声,相信接下来有很多城市都会陆续跟进。想投资买房还是尽早绕开小产权房!


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