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发布时间:2020-03-25 10:02:33    来源于:中房报    作者:许倩

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  珠海房产之窗讯 十年“尴尬”前行的央企“退房令”有望在2020年加快落实。


  3月22日,中央纪委国家监委网站通报了对国家电网第三轮巡视整改进展情况。通报中,国家电网表示,“以更高的政治站位坚守电网主责主业,下决心退出传统制造业和房地产业务,坚决按期完成深化集体企业改革任务。”


  与此同时,中央纪委国家监委网站还公布了对中国航空集团第三轮巡视整改进展情况的通报,同样表示退出房地产业务。通报显示,着力解决处置企业历史遗留问题方面存在的问题。一是深入推进“压减”工作;二是清理低效房产、退出房地产业务;三是强化土地应用管理,全面梳理现有土地,有序推进无需求土地交政府收储、土地置换、土地开发。


  这是自今年年初国资委以更严厉态度重申央企“退房令”后,又有两家表决心将退出房地产业务的央企。


  此次中央纪委强化巡视整改落实,国家电网、中国航空集团表决心退出房地产业务,在多位受访专家看来,释放出当前央企“退房令”执行坚决的信号,不以“房地产开发与经营”为主业的央企将进一步面临地产业务削减情况。


  10年漫长“退房令”


  1月20日,国资委发布《关于中央企业加强参股管理有关事项的通知》(以下简称“通知”),再度重申央企“退房令”。通知明确,要规范央企参股投资,要求央企严把主业投资方向,坚持聚焦主业,严控非主业投资,不得为规避主业监管要求,通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等禁止类业务。


  对此,易居研究院研究总监严跃进认为,预计后续除一些地产业务规模较大的企业可以积极围绕地产业务发展,其他央企在地产业务方面会面临更多管控,部分通过参股变相做房地产的行为也会受到更大督查。


  “退房令”主要针对的是非以房地产为主业的央业。2010年,国资委曾要求除16家主业为房地产央企外,其余78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务,在完成自有土地开发和已实施项目后退出房地产业务。据统计,78家不以房地产为主业的央企下属三级以上(包含)房地产子公司多达200余家。


  在刚开始的两年,国资委“退房令”得到一些央企积极响应。2010年当年有14家主业非房地产业务央企退出市场,2011年“退房者”达到20家以上。2011年3月,国资委又批准了5家央企保留地产业务,获准从事房地产业务的央企由16家增加为21家。由于中冶集团整体并入中国五矿,成为其全资子企业,实际上获准从事房地产业务的央企达到了20家。


  彼时正值房地产黄金时代,在丰厚的利润回报面前,自2012年后鲜有央企大规模清退的举动,只有少数股权转让或协议出让项目出现。尤其市场对“退房令”执行力度质疑颇多的2013年和2016年,正是房价大涨年份。2016年,部分没有“执照”的央企及其子公司公然抢地,制造出一个又一个“地王”概念。


  2017年国资委对央企聚焦主业进行重申,但仍有部分非主业房地产的央企迟迟未退。


  2018年初,国家再度重申央企地产“退房令”,要求不在保留名单内的企业必须有实质性推进,并拟定了明确的时间表。2018年山东省相继出台一系列相关文件明确“聚焦主业”是当前及今后一段时期国企改革的重要方向。2019年3月,山东省国资委公布了28家省属企业的主业重新确认情况,没有任何一家企业将房地产列为主业。


  2019年下半年以来,中国重汽、山东黄金、兖矿集团、山东高速等挂牌转让房地产子公司股权动作明显多了起来,不过被转让项目大多处于亏损或资不抵债状态。彼时有房地产人士评论道,这些央企转让地产项目股权主要是出于自身经营调整原因,央企不大可能主动去收缩规模,除非是企业内部觉得房地产市场不好,项目不太赚钱了,才可能会转让项目。


  “真正剥离地产业务央企大都是地产业务发展不好的,过去十年,所投资产业中最赚钱的就是房地产了。”一位国企人士直言,


  现在,靠房地产赚钱的门槛越来越高,行业的大门正慢慢关上。


  国家队“退房”动作增多


  去年7月,中央巡视组向国家电网党组反馈巡视意见,指出国家电网存在落实深化国企改革决策部署不够到位,坚守主责主业不够有力,履行主体责任不到位等问题。


  根据中央纪委国家监委网站通报,国家电网下决心退出房地产业务。根据国家电网网站信息,国家电网的房地产板块由鲁能集团有限公司和国网中兴有限公司承担,旗下房地产业务上市平台为广宇发展。


  资料显示,鲁能集团成立于2003年,是国家电网的全资子公司,核心业务聚焦地产、能源两大板块,经营范围包括房地产业、清洁能源、制造业、采矿业、住宿和餐饮等,持有广宇发展76.13%股份。该公司拥有29年城市开发经验,布局全国23个省区市,累计开发建筑面积1300万平方米。而国网中兴有限公司成立于1992年,主营物业管理,房地产投资、开发,酒店管理及餐饮管理等。


  接下来,国家电网将聚焦主业,退出房地产业务。国家电网方面称,积极与国资委汇报沟通主要思路,促请国资委明确整改工作方向。按照国资委意见进一步完善退出和转型方案,加快推动整改工作。


  其实早在2010年国资委下达“退房令”时,鲁能作为国家电网的房地产平台便收到了“退房令”。但2011年3月,国资委以“鲁能集团在被国家电网收购之前就已从事房地产业务且规模很大”为由,特批鲁能集团和其他4家企业从事房地产业务。


  “国家电网拥有鲁能不符合国资委和电力改革精神,相比鲁能退出房地产,国家电网退出鲁能更有可能。鲁能的结局可能是转为独立存在的国企或者被拆分为两部分分别被煤电和房产企业兼并。”一位长期关注该事件的房企投资人士表示。


  从鲁能的表现来说,近两年确实按照母公司国家电网的要求,一直在淡化房地产业务,其地产业务正逐渐向体育社区、娱乐度假、智慧生活等方向调整,目前正“大力发展商业、文旅、体育、健康、科技、美丽乡村、民生7大创新型产业体系”。


  另据相关消息,中国诚通会大概率接手鲁能地产业务。


  国家电网还表示,加强对宾馆酒店改革督办整改,积极研究市场化宾馆酒店改革模式。截至2019年底,国家电网33家未完成改革脱离的宾馆酒店中,12家已完成关闭撤销或脱离,其他21家正加快推进整改。


  另一家宣布退出房地产业务的央企为中国航空集团。中央纪委国家监委网站发布的通报显示,着力解决处置企业历史遗留问题方面存在的问题。其中,清理低效房产,退出房地产业务,制定并实施境内外房产处置方案,积极推进房产租售工作,低效房产进一步盘活;成都西南航空房地产开发有限责任公司已通过转型退出房地产业务。


  据中国房地产报记者了解,目前业内已知的央企“退房”方案主要有两类,一类是在产权交易市场挂牌转让股权,另一类是企业完成在建项目后不再参与新项目建设。近年来,受国资委等中央层面管控趋严,非房地产主业的央企在公开市场拍地已经很难。


  随着地产白银时代到来,房地产项目越来越难赚钱,叠加自身经营及负债压力,自去年下半年以来,央企转让房地产项目股权等退出动作明显增多,能否以合理价格找到接盘者,成为其面临的新问题。

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